Le bail ou contrat de location est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. Il permet d’établir de bonnes relations entre les deux parties en précisant clairement les droits et obligations de chacun.
Définition
Un contrat de bail est un contrat de Location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).
Par ce contrat, le bailleur s'engage à procurer au preneur la jouissance d'un bien mobilier ou immobilier pendant un certain temps, en échange d’un Loyer que l'autre partie s’engage à payer.
Le contrat engage le bailleur pour au moins 3 ans, tandis que le locataire peut résilier son engagement à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois.
Domaines d’application
Le contrat de Location ne se limite pas au seul domaine immobilier, mais peut porter sur des "biens meubles ou immeubles", conformément à l'article 1713 du Code civil français.
Un contrat de bail est différent du Contrat de Location saisonnière qui concerne les locations de courte durée.
Durée du bail
La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier, et de six ans, si le propriétaire est une personne morale, comme une société ou une compagnie d'assurance.
Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans (un an minimum), s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales.
Le contrat de location doit alors indiquer l'événement précis qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée (départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille).
Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
Si l'événement ne s'est pas produit ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du contrat, celui-ci est automatiquement porté à trois ans, à compter de la date de signature.
L’obligation de bail écrit
Dans certains pays, comme la Belgique ou la Finlande, les baux peuvent être oraux ou écrits et ont la même valeur sous une forme ou une autre.
En France, la loi 89-462 du 6 juillet 1989 impose que les baux d'habitation ou à usage professionnel soient écrits. Ce contrat écrit doit être signé par le propriétaire et le locataire.
Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire sur papier libre, éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.
Il peut aussi être établi par un Notaire : le document est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.
En revanche, les baux commerciaux de moins de 12 ans peuvent être écrits ou oraux.
En France, seuls les baux de plus de 12 ans sont soumis aux formalités d'enregistrement à la Conservation des hypothèques.
En l’absence de bail écrit
L’absence de bail écrit crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire. En effet l'absence d'un document écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du contrat pour demander au locataire de quitter les lieux et ne pourra pas non plus augmenter le loyer.
Le propriétaire, comme le locataire, est en droit d'exiger à tout moment l'établissement d'un contrat écrit.
Les clauses principales
Les clauses principales d’un bail portent sur :
- la désignation des parties (nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire)
- la désignation et la description du bien et de ses annexes (cave, garage, jardin), avec notamment l'état du logement mis en location
- la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
- le montant du Loyer ou son mode de fixation et d'ajustement
- l'usage qui sera fait des locaux
- le montant de la caution.
Documents devant être joints au bail
Certains documents doivent être joints au contrat de bail :
- l'état des lieux
- le cas échéant, les extraits du règlement de Copropriété précisant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges
- l’attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire.
- si le propriétaire exige du locataire la caution d'un tiers, un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution et une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation
- un dossier de diagnostic technique comprenant, le Diagnostic de performance énergétique (à compter du 1er juillet 2007), le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12 août 2008), un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans le zones de sismicité.
Location en couple
Si le locataire est marié, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si un seul d'entre eux a signé le contrat (avant le mariage, par exemple). Si l'un des époux quitte les lieux ou décède, l'autre pourra donc invoquer le transfert ou la continuation à son profit du contrat de location.
Si le locataire vit en concubinage et que les deux concubins ont signé le contrat de location, ils seront dans une situation analogue à celle d'un Couple marié.
Si un seul concubin a signé, lui seul sera locataire et l'autre n'a aucun droit vis-à-vis du bailleur. Cependant, en cas d'abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmettra à l'autre concubin, à condition qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an.
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