Le Bail Commercial : Présentation Et Caractéristiques

Le bail commercial : présentation et caractéristiques

En France, le statut des baux commerciaux est régi par le décret du 30 septembre 1953. Un bail commercial présente certains avantages pour le locataire, en particulier le droit au renouvellement de son bail. Nous vous proposons de découvrir les principales caractéristiques des baux commerciaux.

Présentation

Un bail commercial est un contrat de location qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Plusieurs types de locaux peuvent être loués avec des baux commerciaux, notamment les boutiques, bureaux, usines, hangars ou entrepôts.
Néanmoins, le caractère commercial de la location ne dépend ni de l'usage des locaux ni de l'activité exercée. Le caractère commercial du bail ne peut résulter que du bail lui-même.

En France, le statut des baux commerciaux est régi par le décret du 30 septembre 1953.

Caractéristiques

Un bail commercial doit être conclu pour l'occupation d'un local ou d'un immeuble destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce. Pour bénéficier de ce type de bail, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés (RCS) s’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel, ou au répertoire des métiers si c’est un artisan.

A noter : la condition d'immatriculation n'est pas exigée dès la signature du bail, mais elle est indispensable pour bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux, notamment du droit au renouvellement du bail. Le locataire devra par conséquent être immatriculé à la date du renouvellement.

Par ailleurs, l’activité exercée dans le local doit être bien réelle : elle doit générer de la clientèle et être autonome dans son fonctionnement.

L’objet de ce contrat ne peut être qu’un lieu clos et couvert. Le statut des baux commerciaux peut toutefois être étendu aux locaux accessoires nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce, comme une remise ou un entrepôt.
A noter : quand un bail commercial porte à la fois sur des locaux à usage commercial et sur des locaux à usage d'habitation, il est commercial pour l’ensemble des locaux.

Durée et renouvellement du bail

Conformément à l'article L. 145-4 du code de commerce, un bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Le contrat peut fixer une durée supérieure mais jamais inférieure.

A noter : une exception est admise pour les baux dits "de courte durée" ou dérogatoires. Dans ce cas, le bail est conclu pour deux ans maximum. Cependant, si le bail de courte durée est renouvelé ou si le locataire reste dans les lieux au-delà de l'échéance de deux ans, le contrat devient automatiquement un bail commercial et bénéficie de ce statut protecteur.

Le droit au renouvellement est l’une des principales caractéristiques des baux commerciaux.
Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans (on parle couramment de "bail 3-6-9"). Il doit faire part de sa décision au propriétaire via un huissier, au moins 6 mois avant la date prévue.

En revanche, pour mettre fin à la location de son local, le propriétaire doit attendre la fin du bail. A cette date, s’il décide de ne pas renouveler le bail, il doit payer au locataire une indemnité d’éviction pour le préjudice subi.

Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement.

Loyer d'un local commercial

Le loyer d'un local commercial est librement déterminé par le propriétaire en fonction de la valeur locative du lieu, de sa destination et de son état. Il revient au locataire de négocier le prix avec le bailleur.

Le propriétaire peut demander un "pas-de-porte", c’est-à-dire une somme destinée à compenser le droit au renouvellement du bail.

Le montant de ce loyer peut être revu à la fin de chaque période de 3 ans. L'article 47 de la loi de modernisation de l'économie (n°2008-776) du 4 août 2008 a instauré un indice des loyers commerciaux (ILC).
A noter : si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local.

En savoir plus

Même si ce n’est pas obligatoire, il est nécessaire de rédiger un bail écrit afin de fixer clairement les termes d’utilisation du local et les devoirs de chacun :
• prise en charge des travaux
• charges à payer
• clauses de résiliation du bail
• activités autorisées ou interdites
• éventuelle clause "tous commerces" permettant un changement ultérieur d'activité
• clause autorisant la sous-location…

Plus d'information :

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