Le régime de copropriété permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé dans un immeuble collectif, tout en ayant des droits de propriété, d'usage et de gestion sur les parties communes de l’immeuble. Comme dans une démocratie, c’est la loi qui régit les rapports entre les différents copropriétaires. Cette loi est d’ailleurs l'un des textes législatifs les plus complets et les plus finement rédigés du droit français.
Définition
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou d’un ensemble d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Les immeubles placés sous ce régime vont du bâtiment de deux logements jusqu'à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logement.
Si le financement du logement est naturellement à la charge de son propriétaire, le financement des parties communes est réparti entre tous les copropriétaires.
Historique
La copropriété s'est imposée quand un nombre croissant d'immeubles, appartenant auparavant à un seul propriétaire, ont été vendus par lots à des propriétaires différents.
Cette situation, exceptionnelle jusqu’au XIXème siècle, en devenant courante au cours du XXème siècle a amené le législateur à faciliter la gestion et l'entretien des immeubles ainsi divisés.
Une législation est devenue nécessaire pour encadrer les problèmes nouveaux induits par la gestion des parties communes, par exemple la répartition des frais d'entretien.
En France, le premier texte relatif à ce nouveau statut est la loi du 28 juin 1938, qui a été depuis remplacée par la loi du 10 juillet 1965.
Législation française
Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée. Ce régime particulier de la propriété immobilière est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, par la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) et son décret d'application du 27 mai 2004.
Le lotissement
La copropriété est divisée en lots, dont chacun est composé de manière indissociable d’une partie privative (appartement, garage, local commercial, cave) réservée à l’usage exclusif de son propriétaire et d’une quote-part des parties communes et des équipements communs de l'immeuble (couloirs, escaliers, toiture, ascenseur).
Les "parties communes générales" sont la propriété de l'ensemble des propriétaires et sont destinées à l'usage de tous (toiture, murs, espaces verts) tandis que les "parties communes spéciales", sont réservées aux propriétaires d'un bâtiment déterminé.
La quote-part des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000°, 100 000°, etc.). Elle est évaluée proportionnellement à la valeur de son Lot par rapport à l'ensemble des autres lots de l'immeuble.
Le fonctionnement
Les parties privatives, les parties communes et les tantièmes sont définis par l’état descriptif de division et par le règlement de copropriété.
Les parties communes, listées dans ce règlement, sont gérées par le syndic, conformément aux décisions prises en assemblée générale par les copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document ayant valeur de contrat à l’égard de chaque copropriétaire. Cette charte commune, qui s’impose à tous, stipule les droits et obligations de chaque copropriétaire et décrit l’organisation générale de la copropriété.
Il définit ainsi les parties privatives et les parties communes et détermine leurs conditions d’utilisation.
Il fixe également la répartition des charges entre les copropriétaires.
Lors de l’achat d'un lot, il a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le syndicat des copropriétaires : il est donc recommandé de le lire attentivement et d’en respecter toutes les dispositions.
Le syndicat des copropriétaires
L'ensemble des copropriétaires sans exception est regroupé au sein du syndicat des copropriétaires.
Doté de la personnalité juridique, il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs.
Il est légalement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers.
Assemblée générale
L'assemblée générale permet aux copropriétaires de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du syndic, etc.
Le syndicat se réunit en assemblée générale au moins une fois par an. Chaque copropriétaire y détient autant de Voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété.
Le syndic
Mandataire du syndicat des copropriétaires, le Syndic est chargé de gérer l'immeuble et les équipements communs.
Depuis la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété est tenue de désigner un syndic.
Il est désigné par l'assemblée générale et son mandat est renouvelé tous les trois ans au maximum.
Non seulement il exécute les décisions de l'assemblée générale et applique les dispositions du règlement mais il administre également celle-ci (gestion de l’immeuble et gestion comptable) et représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.
Limites de la copropriété
L'abondante jurisprudence issue de ce statut montre le caractère conflictuel de l'habitat en copropriété.
L'usage des parties communes, les troubles de voisinage et les dépenses d'entretien sont autant de sources de contentieux.
Conformément aux priorités instituées par la loi, les juges privilégient la continuité de la gestion de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs et non les intérêts individuels.
Avec la montée actuelle de la précarité, les impayés de charges se multiplient au point que les pouvoirs publics ont été amenés à réfléchir aux moyens d'adapter ce régime.
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