Sci, Société Civile Immobilière

En droit des affaires français, on appelle société civile immobilière (SCI) ou société de gestion immobilière une société civile qui a un objet immobilier. Créer une société civile immobilière ne permet pas de réduire vos impôts, mais peut être très utile dans certaines situations patrimoniales, notamment en cas de détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et pour faciliter la transmission d’un bien à un concubin. Cette solution a actuellement les faveurs des épargnants soucieux de gérer et transmettre leur patrimoine foncier dans les meilleures conditions. Mais il convient de préciser que son utilité n’est réelle que dans quelques situations bien précises que nous allons détailler.

Avantages en cas d’indivision d’une maison de famille

Lorsque plusieurs enfants héritent d’une maison de famille, le bien est indivis : chaque héritier a ses droits sur la maison et participe à sa gestion sur un pied d’égalité.
Les décisions courantes d’entretien et de location doivent être prises à la majorité des deux tiers et à l’unanimité pour la vente de la maison.
Mais aucune disposition n’oblige les minoritaires à payer les charges et une vente forcée reste possible. C’est alors qu’une SCI peut être utile.
Lors de sa création, les statuts de la société doivent être rédigés très précisément, ce qui permet d’éviter les conflits et autres désagréments de l’indivision. De nombreuses dispositions sont susceptibles de figurer dans les statuts de votre société (ordre et durée des séjours de chacun, majorité nécessaire pour le vote de travaux, modalités de la mise en location, répartition des charges etc.).

Une SCI pour protéger son concubin

Le concubinage pose des problèmes de succession car sur le plan juridique les concubins sont considérés comme des étrangers. Si un testament leur réserve la résidence principale, ils doivent verser au fisc 60% de droits.
La situation des partenaires d’un Pacs n’est guère meilleure : depuis le 1er janvier 2007, ils ont un droit d’occupation temporaire du logement pendant un an et la possibilité d’attribution du logement par testament, mais après un abattement de 57000€, ils doivent payer 40% de droits jusqu’à 15000€ et 50% au-delà.
La SCI est une bonne solution dans ce cas, même si l’intervention d’un Notaire est nécessaire pour mettre en place un système de "participations croisées".
Cela signifie que vous créez à deux votre société et que chaque associé détient la moitié de l’usufruit des titres et la nue-propriété de l’autre moitié.
L’avantage est qu’en cas de décès, le survivant recueille l’usufruit du défunt sans impôts.

Pour gérer des locaux professionnels

Si vous exercez une profession libérale et désirez acheter vos locaux, une SCI vous permet d’éviter certains inconvénients (si vous inscrivez ces biens à votre actif professionnel, ils peuvent facilement être saisis par vos créanciers et si vous les revendez, vous supportez jusqu’à 40% d’impôt sur la partie du prix correspondant aux amortissements pratiqués).
Au contraire, en ayant plusieurs associés (conjoint et enfants, par exemple) dans votre société, vous diluez la propriété et la saisie de vos parts ne présente plus d’intérêt pour vos créanciers car la revente serait très difficile.
En cas de revente de vos locaux, vous serez alors soumis au régime des plus-values des particuliers, ce qui signifie aucun impôt si vous vendez 15 ans après l’acquisition, un délai généralement atteint lors du départ à la retraite.

Pour transmettre un patrimoine immobilier important

Les patrimoines immobiliers diversifiés (incluant résidence principale, résidences secondaires et appartements locatifs) sont difficiles à transmettre.
Une solution consiste à créer un SCI pour les résidences principale et secondaires et une autre pour les biens locatifs. Vous pouvez ainsi donner à vos enfants un nombres égal de parts sociales et programmer les transmissions pour optimiser la Fiscalité (notamment en donnant des parts tous les 6 ans dans la limite de 50 000€ d’exonération).
Les statuts de la société civile immobilière ont l’avantage de s’adapter à tous les desiderata en matière d’usufruit et de nue-propriété.

Pour investir à plusieurs

On hésite souvent à devenir propriétaire bailleur par crainte d’avoir à supporter seul les risques de gestion et d’impayés.
Constituer une SCI permet d’acheter à plusieurs et d’augmenter ses capacités d’investissement.
Les droits de chaque associé et les pouvoirs du gérant seront clairement définis. Les associés seront imposés en fonction de leurs droits respectifs dans la société.
Vous pourrez également bénéficier des avantages de la loi de Robien ou de l’investissement Borloo.

Plus d'information :

Tag : SCI, société civile immobilière, transmission de patrimoine



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