Syndic

Dans une copropriété, le syndic est chargé d’exécuter les décisions de l'assemblée générale et assume un ensemble de tâches administratives, financières et comptables. Il dispose donc d'un certain pouvoir exécutif, qui engage sa responsabilité, y compris sur le plan pénal.

Présentation

Le syndic est une personne physique ou morale élue comme représentant légal d'un Syndicat de Copropriété.
Ainsi, il est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes de la vie civile (comme la signature des contrats) et en justice : il peut seul agir en justice au nom de la Copropriété (sous réserve d'avoir obtenu une autorisation en ce sens de l'assemblée générale).
Inversement, si une action en justice est intentée contre le syndicat des copropriétaires, l'assignation devra être adressée au syndic.
Ses pouvoirs et ses obligations sont fixés par la loi.

Les missions du syndic

Le syndic est responsable de la gestion des parties communes d'un immeuble et a pour mission de veiller au bon état des équipements collectifs, ainsi qu’à l'entretien du bâtiment.
Il est tenu d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble, une obligation qui découle de la loi SRU du 13 décembre 2000.
Il occupe un rôle de gestionnaire : il tient la comptabilité générale de l'immeuble, répartit les charges entre les différents propriétaires, règle les factures aux entreprises prestataires et perçoit les provisions de charges.
Il est également chargé de faire respecter le règlement de copropriété et peut, le cas échéant, engager une procédure judiciaire.

Situation particulière

En cas d'urgence, le syndic a l'obligation de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans avoir à convoquer au préalable l'assemblée générale (AG).
Il doit alors informer les copropriétaires des Travaux entrepris et convoquer une AG qui devra valider sa décision à la majorité simple.
Dans cette situation particulière, le syndic peut demander aux copropriétaires le versement d'une provision (qui ne peut excéder le tiers du Devis estimatif), après avoir pris l'avis du conseil syndical.

La responsabilité du syndic

Le syndic peut engager sa responsabilité s'il commet des fautes ou des négligences dans l'exercice des missions qui lui sont confiées ou s'il outrepasse ses pouvoirs.
Lorsqu’une Copropriété est gérée par un syndic bénévole, celui-ci engage sa responsabilité au même titre qu'un professionnel.
La responsabilité du syndic peut être engagée envers le syndicat des copropriétaires et envers les copropriétaires pris à titre individuel.
Elle peut également l'être vis-à-vis des tiers (locataires ou fournisseurs) lorsqu'il agit en dehors de ses fonctions de mandataire du syndicat des copropriétaires.
La responsabilité du syndic ne peut plus être engagée lorsque l'assemblée générale, à la majorité simple, lui a donné quitus sans formuler de réserve, ce qui équivaut à l’approbation de sa gestion passée.

Responsabilité pénale

Dans certaines situations, le syndic peut engager sa responsabilité pénale, par exemple s'il commet des délits volontaires tels que le détournement de fonds ou de pièces appartenant au syndicat des copropriétaires, l’abus de confiance, ou involontaires (par suite de négligence).

Engager une procédure

Si vous décidez d'engager une procédure contre le syndic, vous devrez établir devant les tribunaux que celui-ci a commis une faute, que vous avez subi un préjudice personnel, et qu'il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise.
Faute de ces éléments, la procédure ne pourra aboutir.

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