Un administrateur de biens est un professionnel de l'immobilier également appelé "gérant d'immeubles". Mandataire d’un propriétaire ou d’un syndicat de copropriétaires pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers, l'administrateur effectue au nom des propriétaires toutes sortes d’opérations, par exemple la recherche de locataires, la conclusion des baux, la perception des loyers ou la réalisation de réparations. Voici une présentation plus détaillée de ce métier.
Sa fonction
L’administrateur de biens gère des biens immobiliers locatifs pour le compte de particuliers, de compagnies d’assurances ou de sociétés foncières, qu’il s’agisse d’habitation ou de locaux commerciaux.
Il peut aussi être chargé de la gestion des syndicats de copropriétaires et exécuter, dans ce cas, un mandat de gestion d’un an, renouvelable par entente tacite.
Il est l'interlocuteur direct du propriétaire à qui il rend compte de sa gestion et reverse les sommes perçues au titre des loyers.
Les différents aspects de ce métier
Les responsabilités d’un administrateur de biens sont importantes.
- En tant que représentant du propriétaire, il est le garant de l'entretien de l'immeuble et doit veiller au bon état du bien immobilier dont la gestion lui a été confiée. Il constate les réparations à effectuer, décide des Travaux et en contrôle le suivi. Il assure également la gestion de l'immeuble au quotidien, notamment le diagnostic amiante, la propreté des parties communes ou l’entretien du chauffage.
- L’administrateur joue aussi un rôle d'intermédiaire en matière de gestion locative : il recherche des locataires, rédige les contrats de location, établit l’état de lieux et se charge par la suite de percevoir les Loyers et les charges.
- Il est également chargé de recruter le personnel d'entretien et de surveillance de l'immeuble et s'occupe du suivi administratif (contrats, rémunération, congés des salariés).
- Il peut aussi intervenir dans le cadre d'une Copropriété en qualité de syndic d'immeubles. Il se charge de l'exécution des décisions prises en assemblée générale, veille à l'application du règlement et détermine les charges à payer par la copropriété.
- L’administrateur est responsable de la gestion fiscale et comptable du bien immobilier : il établit les déclarations fiscales et s'acquitte des différentes impositions. Il a obligation de tenir des livres comptables présentant les recettes et les dépenses pour chaque bien géré.
Ses compétences
La complexité des situations à traiter exige des connaissances juridiques, financières, fiscales et techniques.
L’administrateur de biens, qui conseille les propriétaires sur la gestion de leur bien, leurs droits et devoirs, est un spécialiste du droit immobilier. Il s’occupe du règlement amiable des litiges et peut engager des poursuites judiciaires.
Plus de la moitié des administrateurs de biens sont également agents immobiliers.
Sa formation
On accède à cette profession par une formation supérieure en droit et gestion, par exemple une Capacité en droit et un an de pratique ou un BP des professions immobilières et deux ans de pratique.
Les formations spécialisées pour devenir administrateur de biens sont le Bts professions immobilières, le DEUST spécialité administrateur de biens, le droit immobilier et le droit notarial, les professions immobilières, ainsi que certaines licences professionnelles (management et droit des affaires immobilières), le master management immobilier et des diplômes d’IUP.
Certaines écoles privées délivrent des diplômes professionnels très spécialisés, notamment l’Ecole supérieure des professions immobilières ou l’Institut national supérieur de l’immobilier.
Une profession réglementée
La profession d’administrateur de biens est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972.
Les administrateurs doivent être titulaires d'une carte professionnelle " Gestion immobilière " délivrée par la Préfecture et renouvelable chaque année.
L'obtention de la carte professionnelle nécessite une attestation d'assurance responsabilité civile et une garantie financière suffisante. L'administrateur doit justifier son aptitude professionnelle et posséder un extrait du Casier judiciaire vierge.
Rémunération et carrière
Un administrateur de biens touche des honoraires négociables, calculés en pourcentage des sommes encaissées.
Le chiffre d’affaires d’un cabinet dépend du nombre d’appartements gérés. La taille des cabinets varie de quelques administrateurs à plus de 500.
Le développement de cabinets importants offre de réelles possibilités de carrière : il est possible de créer sa propre agence ou de devenir responsable d’une équipe de gérants.
La CNAB
La CNAB, Confédération Nationale des Administrateurs de Biens, est le premier syndicat représentatif de la profession d’administrateur de biens.
Il a été fondé en 1945 par des administrateurs de biens de Paris, Lyon, Marseille et Nice.
Cette confédération rassemble mille spécialistes de la gestion immobilière répartis en vingt-huit Chambres régionales sur la France entière et partageant la même éthique.
En effet, les administrateurs de la CNAB ont adopté un Code de Déontologie et ont créé un Comité de Déontologie Paritaire.
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