La majorité des logements neufs sont vendus en état de futur achèvement (ou VEFA). Ce type de vente s’effectue en deux étapes et passe par la signature d’un contrat de réservation avant la signature du contrat de vente définitif. Voici ce qu’il faut savoir pour acheter sa maison sur plans.
Qu’est-ce que la vente en état futur d'achèvement ?
La vente en état futur d'achèvement ou VEFA est le contrat le plus utilisé quand un acquéreur souhaite acheter sa maison sur plans.
On parle aussi de "vente sur plan" dans la mesure où la construction n’est généralement pas commencée lors de la signature du contrat.
L'achat s’effectue auprès d'un promoteur qui va construire un immeuble sur un terrain lui appartenant.
Le promoteur s'engage à construire l'immeuble conformément au plan présenté et dans les délais déterminés dans le contrat.
Selon l'article 1601-3 du Code Civil, "le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux."
La réservation
La réservation est la Première étape pour acheter sa maison sur plans.
L'acquéreur signe un contrat par lequel il réserve un logement et fournit un dépôt de garantie au promoteur.
Le contrat de réservation doit comporter, sous peine de nullité :
- la situation du logement dans la résidence, le nombre de pièces et la surface habitable.
- une notice descriptive indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement
- les obligations réciproques du promoteur et de l'acquéreur et le délai (date à laquelle la vente pourra être conclue)
- le prix prévisionnel de vente, ainsi que les modalités de sa révision éventuelle.
L’acheteur a le droit de modifier le contrat et dispose d'un délai de sept jours à compter de la date de réception du contrat pour se rétracter.
Il doit alors adresser un courrier de rétractation au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de rétractation, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai de 3 mois maximum.
Le dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie à fournir pour acheter sa maison sur plans dépend du délai prévu pour la signature du contrat définitif.
Il ne peut pas dépasser 5% du prix prévisionnel de vente si le délai est inférieur à un an, et 2% si ce délai est inférieur à 2 ans.
Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai est supérieur à deux ans.
Le dépôt de garantie est restitué à l'acquéreur si la vente ne se réalise pas à l'initiative du vendeur, si le prix de vente final excède de 5 % le prix prévisionnel ou encore si les équipements prévus n’ont pas été réalisés.
En revanche, l'acquéreur perd le dépôt de garantie s’il refuse de signer l'acte définitif pour un motif ne figurant pas dans le contrat de vente.
Le contrat de vente définitif
Le contrat définitif doit être établi devant notaire.
Il doit être envoyé à l'acquéreur au moins un mois avant la signature, pour lui permettre de l'étudier et de vérifier sa conformité avec le contrat de réservation.
Ce délai de réflexion d'un mois protège l'acquéreur, qui peut encore renoncer à acheter.
Le contrat de vente définitif doit comporter une description détaillée du bien, son prix exact, ainsi que les modalités de paiement et de révision éventuelle du prix.
Il est recommandé à toute personne qui veut acheter sa maison sur plans d’exiger une date de Livraison précise et de fixer des pénalités en cas de retard.
Ce contrat fournit aussi des garanties à l'acquéreur : la garantie d'achèvement et de remboursement doivent figurer au contrat sous peine de nullité.
La garantie d'achèvement assure la bonne fin de l'opération, tandis que la garantie de remboursement assure le remboursement des sommes déjà versées en cas d'annulation de la vente.
Après l'achèvement, la garantie de parfait achèvement couvre les vices de construction et les désordres survenant dans l'année qui suit la réception.
La garantie biennale couvre pendant 2 ans les désordres survenant aux éléments d'équipement.
La Garantie décennale couvre pendant 10 ans tous les désordres qui compromettent la solidité de l'immeuble et de ses éléments d'équipement.
Le prix
Lorsqu’une personne a décidé d’acheter sa maison sur plans, elle verse les paiements au fur et à mesure de l'achèvement des travaux ; les sommes ne peuvent pas dépasser les pourcentages cumulés suivants :
- 35 % du prix à l'achèvement des fondations
- 70 % du prix à la mise hors d'eau (pose du toit)
- 95 % du prix à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde doit être payé lors de la remise des clés.
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