Image ©Sonny Sixteen on Pexels Pour répondre à la crise actuelle du logement, l'Assemblée nationale a adopté à l'unanimité, le 7 mars 2024, une proposition de loi destinée à faciliter la transformation des bureaux en habitations. Malgré cette mesure, les démarches à accomplir ressemblent souvent à un parcours du combattant. Pour vous aider à y voir plus clair, nous allons vous expliquer comment transformer des bureaux en logements.
Par où commencer ?
La première chose à faire quand on souhaite transformer des bureaux en logements consiste à vérifier si les règles du plan local d'urbanisme ou PLU ne s'y opposent pas.
En effet, quand on transforme un local comme un bureau ou un commerce en habitation, on change sa destination.
Ce changement de destination n'est pas toujours autorisé par le plan local d'urbanisme, d'où l'importance de consulter le PLU en mairie avant tout autre démarche.
Quelles sont les démarches d'urbanisme à effectuer ?
Pour obtenir l'autorisation d'effectuer un changement de destination et pouvoir transformer des bureaux en logements, vous devez accomplir certaines démarches d'urbanisme.
Ces formalités ne sont pas les mêmes selon que le changement de destination s'accompagne ou non d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment.
Si vous ne modifiez pas la structure porteuse ou la façade de la construction, vous devez faire une déclaration préalable de travaux (DP) sur Internet ou via un formulaire papier.
En revanche, si votre projet comporte une modification de la façade ou de la structure porteuse du bâtiment, vous devez demander un permis de construire sur Internet ou via un formulaire papier.
Quelles sont les démarches auprès du cadastre ?
On n’y pense pas toujours, mais le fait de transformer des bureaux en logements modifie le calcul de l'impôt foncier pour ce bâtiment.
Quand un local professionnel est transformé en habitation, il n'est plus soumis à la contribution économique territoriale (CET). C'est pourquoi il faut déclarer ce changement d’affectation via un formulaire spécifique, le formulaire 10517.
Vous devez télécharger ce formulaire en ligne, l'imprimer, le remplir et le fournir au bureau du cadastre dont dépend votre local, dans les 90 jours de la réalisation du changement de destination. Vous pouvez soit l'envoyer par courrier recommandé avec avis de réception soit le déposer directement au bureau du cadastre.
Quelles sont les démarches dans une copropriété ?
Transformer des bureaux en logements peut être encore plus compliqué lorsque l'immeuble est une copropriété. En effet, le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble : habitations, bureaux ou commerces.
Si votre projet ne respecte pas la destination de l'immeuble, vous devez demander l'autorisation de changer l'affectation des locaux en assemblée générale.
Dans ce cas, il n'est pas facile d'obtenir cette autorisation car la décision doit être prise à l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires.
Que change la proposition de loi adoptée par les députés ?
Il y a en France un véritable paradoxe entre les difficultés à trouver un logement et le nombre de bureaux vacants, surtout depuis la crise du Covid et la montée en puissance du télétravail. On estime que 4,5 millions de kilomètres carrés de bureaux sont inoccupés rien qu'en région Île-de-France.
Ce contraste saisissant a sans doute incité les députés à adopter, en première lecture le 7 mars 2024, une proposition de loi simplifiant la transformation des bureaux en habitations. Ce type d'opération, qui consiste à faire du neuf avec du vieux, est parfois très rentable, en particulier quand on transforme des mètres carrés de bureaux vides en logements étudiants ou seniors.
Ce texte autorise les communes à déroger, au cas par cas, au plan local d'urbanisme, le fameux PLU. Elles peuvent désormais changer la destination des bureaux dans des zones qui, en principe, ne sont pas destinées à l'habitation.
Les élus locaux peuvent aussi appliquer la taxe d'aménagement à ces opérations de transformation, afin de financer de nouveaux équipements publics. Jusqu'à présent, certaines municipalités étaient réticentes à autoriser ce type de projets immobiliers, car une entreprise rapporte plus de taxes qu'un habitant et elles ne voulaient pas se priver de recettes fiscales.
Enfin, ce projet de loi instaure une nouveauté appelée le permis de construire à destinations multiples. Ce nouveau type de permis de construire permet de changer l'usage d'un bâtiment sans avoir à demander une nouvelle autorisation d'urbanisme.
Plus d'information :
Quiz sur cet article : Dans quel cas faut-il demander un permis de construire pour transformer des bureaux en logements ?
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