Le contenu du bail d’une location meublée est réglementé si le logement est loué en tant que résidence principale. L’établissement d’un bail écrit est alors obligatoire et sa durée est réglementée. D’autres clauses et documents annexes ne sont pas obligatoires mais sont fortement conseillés.
Présentation
La location meublée ne fait pas l’objet d’une définition légale précise.
Cependant, le logement doit être meublé de façon à permettre au locataire de vivre convenablement (par du mobilier en nombre et en qualité suffisants).
Le locataire et le bailleur doivent s’être mis d’accord sur la qualification du meublé.
Cette forme de location repose sur la volonté commune des deux parties de louer en meublé.
Le locataire peut donc substituer progressivement ses propres meubles à ceux fournis par le propriétaire sans que le caractère meublé de la location s’en trouve modifié.
Un bail réglementé
Toute Location meublée d'une résidence principale, dont le bail a été établi à compter du 20 janvier 2005, est soumise à une réglementation.
L’établissement d’un contrat de location écrit est obligatoire, sauf pour les locations meublées occupées en tant que résidences secondaires.
Le bail peut être établi sous seing privé (c’est-à-dire sur papier libre directement entre le bailleur et le locataire) ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
Il peut aussi être rédigé comme un acte authentique par un notaire.
En revanche, si le logement n'est pas la résidence principale du locataire, le contenu du bail est librement négocié entre le propriétaire et le locataire.
La durée de bail
Le locataire d’une Location meublée à titre de résidence principale bénéficie d'un bail d'une durée minimum d'un an.
A l'expiration du contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an aux conditions antérieures.
Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit en informer le locataire 3 mois avant l'échéance du bail et motiver son refus (décision de reprendre ou de vendre le logement, par exemple).
Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis d'un mois.
Lorsque le logement est loué à un étudiant, la durée du bail peut être limitée à 9 mois et il n'est pas automatiquement reconduit.
Les clauses non réglementées
Les clauses concernant le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire et les documents annexes ne sont pas réglementées.
Il est toutefois recommandé de mentionner dans le bail d’une location meublée la destination des lieux (usage d’habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel), le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision, ainsi que le montant des charges.
Le propriétaire peut également prévoir des clauses résolutoires, c'est-à-dire des clauses lui permettant de mettre fin à la location, par exemple en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion et vol des équipements).
Les obligations des deux parties
Le propriétaire et le locataire d’une location meublée peuvent convenir librement de leurs obligations réciproques dans le contrat de location.
En l'absence de précisions dans le bail, le propriétaire doit :
- délivrer le bien en bon état de réparation et d’entretien
- entretenir les locaux pour qu’ils puissent servir à l'usage prévu par le contrat et se charger de toutes les réparations autres que les réparations locatives
- assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Le logement et les meubles doivent être décents.
Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander à tout moment sa mise en conformité au propriétaire.
Pour sa part, le locataire doit :
- payer le loyer et les charges dans les conditions prévues dans le bail
- utiliser le logement en respectant la destination prévue
- répondre des dégradations et de l'incendie des locaux.
Le propriétaire peut d'ailleurs inscrire dans le bail l’obligation pour le locataire de souscrire un contrat d'assurance incendie et dégâts des eaux.
Les documents en annexe
Il est recommandé de joindre au bail un état des lieux et un inventaire précis du mobilier.
L’état des lieux, à établir à l'entrée et au départ du locataire, décrit le logement loué et ses équipements.
Le cas échéant, il permet au propriétaire de demander la réparation de certains éléments détériorés.
L’inventaire recense les meubles mis à la disposition du locataire et en décrit l'état.
Il permet au propriétaire de prouver que ces meubles lui appartiennent et au locataire d'exiger le bon fonctionnement des équipements qui lui ont été fournis.
Il doit être fait avec la plus grande minutie pour éviter toutes réclamations ultérieures.
Pour être valables, ces documents doivent être signés par le locataire et le bailleur.
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