Depuis la loi de finances 2009, les nus-propriétaires de biens immobiliers ont la possibilité, sous certaines conditions, de déduire de leur revenu global les dépenses de travaux réalisés sur le bien. Voici une présentation de cette déduction fiscale.
Les travaux en nue-propriété
En cas de démembrement de propriété, le nu-propriétaire est tenu d’assumer la charge des travaux de grosses réparations, définis par les articles 605 et suivants du Code civil (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de clôture).
L'usufruitier, qui possède la libre jouissance du bien, doit quant à lui se charger de toutes les autres réparations et travaux d'entretien.
La loi de finances 2009 a rendu possible une déduction de travaux en nue-propriété.
Désormais, les nus-propriétaires peuvent, sous certaines conditions, déduire de leurs revenus ces travaux de grosses réparations.
Pour qui ?
Cette déduction de travaux en nue-propriété concerne tous les nus-propriétaires qui ont hérité de la nue-propriété d’un bien ou qui l’ont reçue par Donation d’un proche parent.
Plus précisément, le démembrement de propriété doit provenir d'une succession ou d'une Donation entre parents jusqu'au quatrième degré inclus (neveu, cousins, oncle, grand-oncle).
Quelle déduction ?
Cette déduction de travaux en nue-propriété est plafonnée à 25.000 euros par an.
Si le montant des travaux réalisés dépasse ce plafond, le nu-propriétaire peut reporter la fraction restante et l’imputer sur son revenu global des 10 années suivantes dans la limite du même plafond (soit 25.000 euros par an).
Quelles conditions ?
Cette déduction de travaux en nue-propriété est possible même si le bien n’est pas loué.
Auparavant, ces dépenses n’étaient déductibles que si le bien était donné en location par l’usufruitier. Depuis le 1er janvier 2009, un nu-propriétaire peut déduire ces travaux du montant total de ses revenus nets, même si le bien est occupé par l’usufruitier, par le nu-propriétaire lui-même ou par toute autre personne logée gratuitement.
A noter : si le bien est loué par l’usufruitier et que l’usufruitier est imposé sur les loyers dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire peut ne pas opter pour cette déduction.
En revanche, il a toujours la possibilité de déduire ces grosses réparations de ses propres revenus fonciers, dans les conditions normales de déduction des charges.
Le bénéfice de ce régime dérogatoire est applicable sur option irrévocable du nu-propriétaire. A défaut, c'est le régime de droit commun des revenus fonciers qui s'applique.
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