Les Charges De Copropriété : Nature Et Répartition

Dans une copropriété, le financement des parties communes, des éléments d'équipement et des services collectifs est partagé entre tous les copropriétaires. La répartition des charges de copropriété, qui est souvent à l’origine de litiges, obéit à certaines règles précises.

Présentation

Les charges de copropriété sont les dépenses incombant aux copropriétaires pour la conservation et l’entretien des parties communes et des éléments d'équipement (ascenseur, chauffage central).
Chaque copropriétaire y participe en fonction de la quote-part ou "tantièmes" de charges correspondant à son lot.

Les différents types de charges

On distingue principalement deux types de charges de copropriété : les charges de conservation, d'entretien et d'administration d’une part et les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs d’autre part.

Les dépenses de conservation se rapportent aux frais engagés sur les parties communes et correspondent par exemple aux opérations de ravalement, de réfection du gros œuvre ou des canalisations.
Les dépenses d'entretien recouvrent l’achat des produits d'entretien, mais aussi la rémunération des personnes qui en sont chargées, les frais d'éclairage ou encore l’entretien des espaces verts.
Les dépenses d'administration regroupent les primes d'assurances (multi-risques habitation de l'immeuble), les impôts et taxes les honoraires du Syndic et le salaire du gardien.

Les charges liées aux services collectifs et équipements communs varient d’un immeuble à l’autre et comprennent les frais d'entretien et de réparation des équipements en question.
Elles peuvent être liées aux raccordements collectifs audiovisuels (antenne de Télévision ou câble), aux ascenseurs, aux vide-ordures, au chauffage central, aux interphones et digicodes ou à la climatisation.

Ces charges sont en principe générales ; cependant, le règlement de Copropriété peut prévoir que certaines charges spéciales soient supportées par certains copropriétaires seulement (entretien d’une voie qui dessert seulement certains copropriétaires, ou d'un bâtiment affecté à certains copropriétaires).

La répartition des charges

En règle générale, les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part des parties communes, en tenant compte de la valeur relative du Lot concerné.
La quote-part tient compte de la superficie du lot, mais aussi de son degré de confort, du type d'aménagement intérieur et de sa situation (étage).

Ce mode de répartition s’applique aux frais incombant à tous les copropriétaires, par exemple les frais liés aux escaliers et les frais de gardiennage.
Même les propriétaires de parkings doivent participer à ces charges générales.

Quant aux charges liées aux services collectifs et aux équipements communs, elles sont réparties en fonction de l'utilité objective du service ou de l'équipement concernés pour chaque lot.
Selon la loi, une charge ne peut donc pas être imputée à un copropriétaire pour qui le service n'a aucune utilité, par exemple des frais d'ascenseur ne desservant pas le sous-sol pour une personne résidant au rez-de-chaussée.

Comment contester les charges de copropriété ?

Un copropriétaire qui considère sa quote-part de charges trop importante par rapport à la superficie de son Lot ou à l'utilité du service peut soumettre la modification de la répartition des charges de Copropriété au vote de tous les copropriétaires.
La modification des charges définie par le règlement de Copropriété ne peut se faire qu'à l'unanimité.

Il peut également saisir le tribunal de grande instance, dans les deux cas suivants :
- si sa participation est supérieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être
- si la participation d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être.

L'action doit être intentée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de Copropriété ou dans les 2 ans qui suivent la Première vente d'un lot, après la publication de ce règlement.

Si la répartition des charges ne respecte pas les principes fixés par la loi, un copropriétaire peut intenter une action en nullité à tout moment.

Plus d'information :

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