En 2005, près de 12 millions de personnes en France habitaient dans des logements HLM. Nous vous proposons de découvrir les caractéristiques du bail et du loyer dans les habitations à loyer modéré.
Qu'est-ce qu'une habitation à loyer modéré ?
Une habitation à loyer modéré ou HLM est un logement social destiné aux personnes et aux familles dont les ressources n'excèdent pas un certain plafond.
Les logements HLM sont gérés par des organismes d'habitations à loyer modéré, qui peuvent être publics ou privés (offices publics d'HLM et sociétés anonymes).
Ils bénéficient d'une aide financière de l'Etat, sous forme de subventions, de crédits ou d’exonérations fiscales.
Le statut et la réglementation des HLM sont définis dans le livre IV du Code de la Construction et de l'Habitation.
Selon l'article L. 411-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, les HLM sont "des habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes".
Quelles sont les caractéristiques du bail ?
Un bail écrit doit obligatoirement être conclu entre l'organisme HLM et le locataire.
Ce contrat de location doit comporter certaines clauses telles que :
• le nom et la domiciliation de l'organisme HLM et, le cas échéant, de son représentant mandaté
• la date à laquelle le bail commence à s'appliquer et sa durée
• la description du logement et de ses annexes (garage, jardin, cave...)
• la destination du logement : habitation ou professionnelle et habitation
• l'énumération des parties communes
• le montant du dépôt de garantie, du loyer, ses modalités de paiement et de révision.
A noter : en cas de logement conventionné, le bail doit être conforme à la convention et contenir les montants du loyer plafond et du loyer pratiqué, la liste des montants des Charges locatives et les clauses résolutoires du contrat.
Certaines clauses sont interdites, par exemple celles qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ou celles qui imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer…
Les documents suivants doivent être annexés au contrat de location des logements HLM :
• la liste des charges locatives
• un état des lieux (qui peut être complété par l'état des éléments du chauffage)
• les extraits du règlement de copropriété, concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement loué dans chaque catégorie de charges
• une copie de la convention d'aide personnalisée au logement (APL) lorsque le logement est conventionné.
Quelle est la durée du bail ?
En principe, il n'y a pas de limite de durée pour une location en HLM et le locataire a droit au maintien dans les lieux. A l'expiration du bail, la location est donc tacitement renouvelée sans qu'il soit nécessaire d'établir un nouveau contrat.
Il existe toutefois certains cas où le locataire ne peut pas faire valoir son droit au maintien dans les lieux :
• en cas de manquement à ses obligations locatives (non-paiement du loyer et des charges, troubles du voisinage...)
• en cas de sous-occupation du logement
• en cas de logement devenu inadapté au handicap
• en cas de dépassement du double des plafonds de ressources pour l'attribution des logements HLM.
Quel est le montant du loyer ?
Le montant du loyer des logements HLM se calcule en multipliant la surface corrigée du logement loué (superficie réelle à laquelle on applique des coefficients en fonction de l’état d'entretien, de l’équipement et de la situation du logement) par le prix au mètre carré.
Le prix au mètre carré est fixé par le conseil d'administration de l'organisme HLM.
Lorsque le Logement hlm est conventionné, le loyer est fixé par la convention dans la limite d'un loyer-plafond.
Chaque année, le conseil d'administration de l'organisme HLM détermine les hausses de loyer pour l'année suivante. Mais il y a une double limite :
• les loyers réévalués doivent rester inférieurs à certains plafonds
• les loyers ne peuvent subir d'augmentation de plus de 10% par semestre (pour les loyers anormalement bas).
En cas de changement de locataire, les organismes HLM fixent librement le loyer d'une nouvelle location, dans les limites prévues pour les logements conventionnés.
A noter : si au cours du bail les ressources des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20% les plafonds de ressources pour l'attribution des logements HLM, les locataires doivent payer chaque mois un supplément de loyer de solidarité (SLS) en plus du loyer et des charges. Les locataires de certains logements (en zone de revitalisation rurale et en zone urbaine sensible notamment) sont dispensés de ce supplément.
Le saviez-vous ?
Il est possible de devenir propriétaire de son logement HLM.
Pour pouvoir être vendus, les logements HLM doivent avoir été construits ou acquis par l'organisme HLM depuis plus de 10 ans (sauf dérogation préfectorale motivée).
Si le logement est occupé, il ne peut être proposé à la vente qu'au locataire. Il n'y a aucune condition requise relative à l'ancienneté de l'occupation, ni aux revenus de l'acquéreur.
Un Logement hlm vacant à vendre doit être proposé en priorité aux locataires de l'organisme HLM du département. S'ils ne se sont pas portés acquéreurs au bout de 60 jours, la vente est ouverte aux autres personnes.
Plus d'information :
Quiz sur cet article : En principe, la durée de bail d'un logement HLM :
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