Le régime micro-foncier est un régime fiscal qui s’applique aux propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 euros. Ce régime a l'avantage de la simplicité mais n'est pas toujours intéressant. C’est pourquoi les propriétaires peuvent y renoncer et opter pour le régime normal d'imposition.
Présentation
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement aux propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 euros.
Ce régime fiscal permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% dans le calcul du revenu net foncier imposable.
Il repose également sur un système simplifié de déclaration, comparable à celui du régime micro-entreprise.
Les contribuables soumis à ce régime sont dispensés de la déclaration de revenus fonciers et portent directement le montant de leurs recettes brutes foncières sur leur déclaration de revenus d'ensemble.
Conditions à remplir
Pour bénéficier du régime micro-foncier, il faut que vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15.000 euros
A noter : ce seuil annuel de 15.000 euros est apprécié en tenant compte de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.
Ce revenu brut foncier comprend notamment l'ensemble des loyers perçus au cours de l'année (y compris les loyers en retard ou en avance), les subventions de l'Anah et les indemnités d'assurance perçues pour loyers impayés.
Il ne tient pas compte des provisions pour charges payées par le locataire, du droit de bail et de la taxe additionnelle.
Exceptions
Le régime microfoncier ne s’applique pas aux loyers provenant de monuments historiques, de logements bénéficiant d'une déduction forfaitaire ou d'amortissement spécifiques (immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone franche urbaine).
Il ne concerne pas les titulaires de la nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une Donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement.
Il ne s’applique pas aux propriétaires qui ont opté pour un régime particulier de type Besson, Borloo ou Robien.
Une déclaration simplifiée
Depuis la Loi de Finances 2002, le régime micro-foncier s'applique automatiquement quand les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 euros (sauf exceptions ci-dessus).
Les propriétaires doivent simplement porter le montant brut annuel de leurs revenus fonciers dans la case prévue à cet effet sur leur déclaration générale des revenus (déclaration n° 2042).
L'administration applique un abattement forfaitaire global de 30% pour déterminer le revenu foncier imposable mais aucune autre déduction n'est possible.
Ce régime simplifié cesse immédiatement de s'appliquer dès qu'une des conditions ci-dessus n'est pas plus remplie.
Opter pour le régime réel
Le régime du micro-foncier est avantageux par sa simplicité pour les propriétaires ne disposant pas de revenus locatifs importants.
En revanche, il n'est pas toujours intéressant, en particulier si les frais engagés pour acquérir et conserver les revenus fonciers (travaux, recours à un prêt) représentent plus de 30% des loyers.
Il est donc possible d’y renoncer et d’opter pour le régime normal d'imposition en en faisant la demande et en remplissant la déclaration n° 2044.
L'option pour le régime normal engage pour 3 ans et empêche pendant ce temps de recourir au micro-foncier. Au terme des 3 ans, le propriétaire peut continuer d'opter pour le régime réel. Il ne sera alors engagé que pour 1 an.
Plus d'information :
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