Image ©Khwanchai Phanthong on Pexels Les sociétés civiles de placement immobilier constituent la solution la plus simple pour investir dans l'immobilier avec un apport modeste et peu de contraintes. Si cet investissement dans la pierre-papier vous intéresse, on vous explique comment choisir les meilleures SCPI.
Tenez compte du rendement sur la durée
Le premier critère à prendre en compte pour choisir les meilleures scpi est bien sûr le rendement. Pour guider votre choix, vous devez comparer le taux de rendement aussi appelé taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM.
Ce taux, exprimé en pourcentage, correspond au rapport entre les dividendes (revenus distribués pour chaque part sur une année) et la valeur d'une part. Le TDVM est donc un indicateur bien utile pour comparer plusieurs sociétés civiles de placement immobilier entre elles.
Mais ce n'est pas le seul critère dont vous devez tenir compte. L'investissement dans les SCPI étant un placement à long terme, sur une durée recommandée de 8 ans minimum, vous devez aussi considérer la stabilité du rendement.
Vérifiez la diversification du patrimoine immobilier
Comme pour tout autre placement financier, la diversification est un critère important pour choisir les meilleures SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier sont par définition diversifiées puisqu'elles investissent dans différents biens immobiliers. Mais certaines détiennent un patrimoine immobilier plus varié que les autres.
En achetant des parts, vous devenez en partie propriétaire de biens immobiliers répartis dans des zones géographiques et des secteurs d'activités différents.
Pour diluer le risque, vérifiez bien que la société civile de placement immobilier n'a pas "mis tous ses œufs dans le même panier", mais a investi :
• dans des zones géographiques différentes, en France et/ou à l'étranger
• dans des biens immobiliers de nature différente (bureaux, commerces, résidences…)
• avec des locataires diversifiés, par exemple des sociétés œuvrant dans des secteurs d'activité différents.
En général, il vaut mieux privilégier des sociétés de grande taille avec une capitalisation d’au moins 100 à 300 millions d'euros. Choisir de grosses SCPI permet aussi de faciliter et d'accélérer la revente des parts.
Une autre stratégie de diversification permettant de limiter les risques consiste à investir dans plusieurs SCPI positionnées dans des secteurs différents (locaux commerciaux, EHPAD, santé et éducation) et gérées par des sociétés différentes.
Considérez le taux d'occupation
Le taux d'occupation du parc immobilier d'une société civile de placement immobilier est un chiffre public, qu'il est bon de connaître pour choisir les meilleures SCPI. Ce chiffre, aussi appelé taux d'occupation financier (TOF), vous permet d'évaluer l'attractivité du parc immobilier et sa rentabilité.
En règle générale, il est recommandé de privilégier les SCPI dont le taux d'occupation est égal ou supérieur à 90 %. Un taux compris entre 95 % et 100 % signifie que la quasi-totalité du parc est loué et donc optimisé.
Décryptez les pourcentages
Le TOF n'est pas le seul paramètre exprimé en pourcentage que vous devez prendre en considération lors de votre choix. Dans le langage des SCPI, le report à nouveau (RAN) désigne les liquidités détenues par la société civile de placement immobilier.
Ces liquidités non utilisées constituent un gage de sécurité pour les investisseurs. Cet argent permet en effet d'anticiper des travaux ou le départ d'un locataire et d'assurer une plus grande stabilité dans le versement des loyers.
Le report à nouveau est donc un critère de sélection important pour choisir les meilleures SCPI. En principe, plus une SCPI est ancienne et plus elle dispose de ce type de liquidités. Privilégiez les sociétés ayant un RAN supérieur à 5 % du dividende : c’est un véritable gage de solidité financière !
Un autre chiffre à prendre en compte est la provision pour grands travaux ou PGR. Comme un parc immobilier nécessite d'importants travaux de réparation, de rénovation ou de mise aux normes au fil du temps, le PGR est une réserve d’argent que la société se constitue au fil du temps. Il permet de faire face à des travaux futurs en limitant l'impact sur le rendement.
Concrètement, il est préférable que le PGR soit supérieur à 5 % du dividende voire proche des 15 % si la SCPI a investi dans des immeubles anciens.
Soyez attentif aux frais
Comme pour d’autres types de placements financiers, il est important de prendre en compte les frais liés à cet investissement.
Afin de choisir les meilleures SCPI, vous devez savoir qu'il existe deux types de frais :
• les frais de gestion servent à rémunérer l'activité de la société de gestion et se situent entre 8 % et 12 %.
• les frais de souscription qui s'apparentent à des frais de notaire se situent également dans une fourchette entre 8 % et 12 %.
Soyez très attentif à ces frais car ils peuvent avoir un impact considérable sur la rentabilité de votre investissement. Attention, les rendements affichés par les différentes SCPI sont nets de frais !
À noter : pour amortir ces frais, il est conseillé de conserver ses parts de société civile de placement immobilier pendant au moins 8 ans.
Plus d'information :
Quiz sur cet article : Que signifie le sigle SCPI ?
Tag : SCPI, scpi, meilleures scpi, comment choisir scpi, choisir les meilleures scpi, investir en scpi, investir scpi, scpi rendement, scpi avis, scpi que choisir , SCPI, Immobilier, rendement, société civile de placement immobilier, investissement, Parc, chiffré, sociétés civiles, liquidités, biens immobiliers, patrimoine immobilier, argent, TOF, ran, Impact, dividende, Pourcentage, RENTABILITE, Sélection, locataire, Règle, Securite, Loué, langage, solidité, nets, rendements, fourchette, souscription, société de gestion, placements financiers, futurs, faire face, Réserve, Normes, Importants, provision, parts de société, attractivité, éducation, diluer, secteurs d'activités, placement financier, Long terme, Indicateur, dividendes, Marche, Distribution, guider, contraintes,
