Image ©Anthony40 Jusqu'à présent, de nombreux bailleurs optaient pour les locations meublées en raison de loyers plus élevés et d'une législation souple. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a modifié certaines règles applicables à ces locations. Nous vous proposons de faire le point sur les changements apportés par cette loi.
Une autorisation pour les locations touristiques
La loi Alur définit les locations meublées touristiques comme "le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile".
A Paris, dans les villes de plus de 200.000 habitants, ainsi que dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, vous ne pouvez plus louer un meublé touristique sans autorisation préalable de la mairie pour ce "changement d'usage" (c'est-à-dire pour le passage d'une location nue ou en résidence principale à une Location meublée touristique).
Dans les autres communes, renseignez-vous auprès de la mairie car les communes sont libres d'imposer une demande d'autorisation préalable. Les contrevenants s'exposent à une amende pouvant aller jusqu'à 25.000€ au profit de la commune.
Sachez aussi que partout en France et même dans les villes qui n'imposent pas d'autorisation préalable, les meublés de tourisme doivent être déclarés en mairie à l'aide du formulaire Cerfa n°14004*02. Les contrevenants s'exposent à une amende de 450€.
A noter : partout en France, vous êtes dispensé de toute déclaration ou autorisation si vous louez votre résidence principale moins de 4 mois par an pour de courtes durées à une clientèle de passage.
Moins de liberté pour la location meublée classique
La loi Alur a également modifié certaines règles applicables aux locations meublées classiques.
Pour les contrats conclus après le 27 mars 2014, le bailleur a de nouvelles obligations :
1- dans les villes concernées, l'encadrement des loyers doit aussi être respecté par les biens meublés
2- le bail doit comporter des mentions précises (son contenu sera bientôt fixé par décret tout comme la liste des meubles à fournir et le détail de l'état des lieux)
3- le montant du dépôt de garantie est fixé à deux mois de loyer (alors qu'il était fixé librement par le bailleur auparavant).
4- la reprise du bien est encadrée. Auparavant, le propriétaire pouvait reprendre son logement en fin de bail sans avoir à se justifier. Désormais, le congé doit être justifié. En cas de reprise, le congé doit mentionner les noms et adresse du bénéficiaire. Il ne peut s'agir que du propriétaire lui-même, de son conjoint et de leurs ascendants ou descendants.
Mais il y a encore des avantages
Pour les locations meublées, la durée du bail reste fixée à un an tacitement reconductible en général et à neuf mois si le locataire est un étudiant, alors que la durée d'un bail d'habitation traditionnel est de trois ans. Le propriétaire peut donc disposer plus rapidement de son bien en cas de besoin.
Le montant du dépôt de garantie est de deux mois de loyer hors charges (contre un mois de loyer hors charges en location vide). Les loyers sont également supérieurs de 15 à 20% à ceux des locations nues.
Le délai de préavis à respecter pour donner congé à un locataire est de trois mois avant la fin du bail, contre six mois pour une location nue.
La fiscalité est intéressante puisque le bailleur d'un meublé peut bénéficier du régime du micro Bic dès lors que ses recettes locatives ne dépassent pas 32.900€ par an. Un abattement de 50% est alors appliqué par l'administration fiscale.
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