Après avoir cherché une solution à l'amiable avec le locataire, un bailleur peut demander la résolution du contrat de location et l'expulsion d'un locataire en cas d'impayés de loyers et de charges. Voici les différentes étapes de la procédure d’expulsion.
L'impayé de loyer
L’impayé de loyer, qui est souvent à l’origine de la procédure d’expulsion d’un locataire, correspond au non-paiement d'un loyer dans les logements du secteur privé ou à trois Loyers successifs non-payés dans les logements sociaux comme les HLM.
En cas de difficultés financières, il est conseillé au locataire de contacter son bailleur pour négocier un échelonnement de sa dette avant qu'elle ne s'aggrave.
Face aux impayés, le bailleur peut entreprendre différentes actions :
- envoi d’un courrier de rappel
- commandement de payer
- saisine directe du juge d'instance pour demander la résiliation du contrat de location et l’expulsion
- application de la clause résolutoire figurant dans le bail (qui entraîne également la saisine du juge d'instance).
L’application de la clause résolutoire
Dans un bail, on appelle clause résolutoire la clause qui prévoit la résiliation automatique de la location en cas de non-paiement du loyer.
Cette clause peut entraîner l’expulsion d’un locataire.
Cette procédure exige qu’un commandement de payer soit adressé au locataire par acte d'huissier (l'huissier se déplace pour remettre ce commandement en main propre ou le dépose en mairie).
Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour régler sa dette avant le début de la procédure judiciaire.
La procédure judiciaire
Après un délai de 2 mois, le locataire est assigné à comparaître devant le juge par acte d’huissier.
Une copie de l'assignation doit être adressée au Préfet pour toute demande d'expulsion d’un locataire. Le préfet demande aux services sociaux de réaliser une enquête sociale et en transmet les éléments au juge.
Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais pouvant aller jusqu'à 2 ans pour s'acquitter de sa dette. Dans ce cas, la procédure est suspendue et le bail maintenu.
Il peut également refuser d'accorder des délais de paiement, résilier le bail et prononcer un jugement d'expulsion.
Délais d’exécution
Une fois prononcé le jugement d'expulsion d’un locataire, celui-ci peut demander des délais d'exécution au juge de l'exécution.
Ces délais peuvent être compris entre 3 mois et 3 ans si le relogement des personnes expulsées est difficile en raison de leur situation (âge, état de santé, situation de famille).
Le locataire peut aussi contester la décision rendue et faire appel dans un délai d'un mois, si la décision contestée est un jugement, ou de 15 jours, si la décision est une Ordonnance de référé.
Exécution du jugement
Aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars sauf :
- si un relogement décent est prévu pour le locataire et sa famille
- si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril
- si les occupants sont entrés dans les locaux par voie de fait (squatteurs).
Pour procéder à l'expulsion d’un locataire, le bailleur doit au préalable faire signifier par acte d'huissier un commandement de quitter les lieux.
Après un délai de 2 mois suivant ce commandement, le bailleur peut demander à un huissier de procéder à l'expulsion si le locataire est resté dans les lieux.
L'huissier se présente au logement pour demander au locataire de quitter les lieux.
Si l'occupant s'oppose à l'expulsion, l'huissier dresse un procès-verbal de difficultés.
Le bailleur doit alors demander à la Préfecture l'autorisation d'utiliser la force publique pour réaliser l'expulsion.
Recours à la force publique
Seul le préfet est habilité à solliciter la police ou la gendarmerie. Il peut soit refuser le recours à la force publique, soit l’accepter.
En cas de refus, le bailleur peut demander à être indemnisé au titre des Loyers non perçus auprès du tribunal administratif dont dépend l'immeuble.
En effet, selon l’article 16 de la loi du 9 juillet 1991, l’Etat "est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements".
Le bailleur peut prétendre à cette indemnisation après l’expiration d’un délai de 2 mois
Attention : un propriétaire qui organiserait lui-même l’expulsion d’un locataire ou le contraindrait à partir (en coupant l’eau, en changeant la serrure) commettrait un délit et pourrait être poursuivi devant le tribunal correctionnel, même s’il possède un jugement d’expulsion valable.
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