L'achat D'un Terrain, Mode D'emploi

Différents critères interviennent lors de la recherche d’un terrain, comme la situation (proximité des transports, des écoles et des commerces), le cadre et le prix. Toutefois, avant l’achat d’un terrain, il faut aussi se renseigner sur l’aspect technique de la parcelle (nature et qualité du sol) et consulter les documents d’urbanisme pour connaître les éventuelles servitudes et le nombre de mètres carrés constructibles.

Terrain isolé

Les personnes qui recherchent un terrain ont le choix entre des parcelles proposées par des particuliers et des terrains situés en lotissement.

On appelle terrain isolé un terrain mis en vente, généralement par des particuliers.
A l’achat du terrain, il faut s’assurer qu’il s’agit bien d’une parcelle constructible.
Par ailleurs, ce type de terrain n’est pas toujours viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux collectifs (eau potable, gaz, assainissement, électricité et téléphone).

Dans ce cas, des frais supplémentaires sont à prévoir pour les raccordements aux équipements collectifs.
Pour l’eau et l’assainissement, renseignez-vous auprès de la mairie.
Pour les autres réseaux, adressez-vous aux entreprises prestataires (EDF, GDF, France Télécom) pour connaître les coûts à prévoir.

Terrain en lotissement

En revanche, l’achat d'un terrain en lotissement vous garantit qu’il s’agit d’un terrain constructible déjà aménagé pour y accueillir des constructions (équipements et réseaux d'alimentation).

Dans ce cas, l'achat s’effectue auprès d'un aménageur-lotisseur et non d'un particulier.

Vous devrez néanmoins respecter les règles de construction (hauteur, superficie, choix des matériaux) définies dans le règlement de lotissement.

Le certificat d’urbanisme

Lorsqu’une parcelle est vendue comme terrain à bâtir, le vendeur doit garantir sa constructibilité en tenant compte des règles d’urbanisme générales et locales.
Cependant, pour vous assurer que le terrain permet la réalisation de votre projet immobilier, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme.

Ce document, valable un an à compter de son obtention, reprend de manière plus détaillée ce qui est contenu dans le PLU (plan local d’urbanisme).
Pour l’obtenir, vous devez déposer une demande en mairie et il vous sera délivré gratuitement dans un délai de deux mois.

Le certificat d’urbanisme contient de nombreux renseignements à connaître à l’achat d’un terrain.
Il indique :
- la constructibilité du terrain
- les éventuelles servitudes publiques
- les règles d’urbanisme à respecter : densité autorisée (nombre de mètres carrés de plancher par rapport à la surface du terrain), hauteur, aspect extérieur
- les éventuels classements en secteur protégé, classé ou sauvegardé
- la viabilité du terrain : route, eau, électricité, gaz
- la situation dans une zone à risque, c’est-à-dire exposée à des risques naturels (inondations, avalanches, secousses sismiques ou glissement de terrain).

A noter : le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), où sont répertoriées les zones dangereuses de la commune, est annexé au PLU plan local d’urbanisme et donc consultable en mairie.

Superficie et COS

La superficie indiquée dans le titre de propriété est indicative, de même que celle indiquée au cadastre.
Avant l'achat d’un terrain, il est donc recommandé de faire appel à un Géomètre expert pour le mesurer précisément.

Cette opération de bornage permet de fixer définitivement les limites de votre terrain par rapport aux propriétés voisines.
Elle est d’autant plus utile que vous n'êtes pas libre de construire sur la totalité du terrain.
Il existe en effet un coefficient d'occupation des sols (COS) qui est fixé dans le PLU et qui permet de calculer la surface maximale constructible sur un terrain.

La procédure d’achat

Comme pour l’achat d’un logement, l’achat d’un terrain s’effectue en deux temps : un avant-contrat, promesse ou compromis de vente, suivi d’un acte de vente définitif, obligatoirement signé chez un notaire.

Si vous achetez un terrain dans un lotissement, vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours après la signature de l’avant-contrat pour revenir éventuellement sur votre décision.
Il vous suffit de le signifier par lettre recommandée pour être dégagé de toutes obligations et récupérer les sommes que vous auriez versées.

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