La valeur vénale d'un bien immobilier résulte de plusieurs caractéristiques, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien. Elle correspond à la valeur du marché au jour de l'expertise. C’est pourquoi une estimation immobilière doit également passer l’observation permanente du marché et par la comparaison des différents biens proposés.
Situation du bien immobilier
Parmi les caractéristiques d’un bien immobilier qui contribuent à lui donner une certaine valeur sur le marché et doivent être prises en compte dans son estimation, on peut tout d’abord citer les différents paramètres définissant la situation du logement.
1) L'emplacement est le premier paramètre à considérer en matière d’estimation immobilière.
Il tient compte de la rue, du quartier mais aussi de l'environnement général du logement (la proximité du métro, des lignes de bus, de RER, des commerces, d'écoles renommées ou d’une université).
2) L'orientation du logement est aussi un critère important, car elle détermine la luminosité dont les résidents pourront bénéficier.
Un appartement donnant sur un jardin, un square ou un espace dégagé voit naturellement sa valeur grimper.
Ainsi, une maison en ville bénéficiant d’un petit lopin de cour ou de jardin est un produit extrêmement rare dont le vendeur peut demander un prix important.
3) Dans un immeuble en copropriété, l’étage où se trouve l’appartement influe sensiblement sur son prix, selon que le logement se trouve en rez-de-chaussée ou au dernier étage.
Le dernier étage bénéficie en effet d'une meilleure vue et d'une absence de bruit.
En revanche, si un appartement en rez-de-chaussée s’accompagne d'un jardin privatif, sa valeur dépasse celle des premier et second étages.
Surface et qualité du bien immobilier
Une estimation immobilière tient compte de la surface du logement, en particulier dans les grandes villes où l’espace est un luxe.
Il s’agit non seulement de la surface en mètres carrés mais aussi du volume des pièces et de la hauteur sous-plafond.
Ce dernier critère est un élément de confort important qui permet de mieux Respirer et de construire éventuellement une Mezzanine ou un demi-étage.
Le cas échéant, la surface du jardin et son orientation influent également sur le prix.
L’estimation d’un bien immobilier considère aussi la qualité de la construction, généralement supérieure dans les immeubles récents bénéficiant de normes d'isolation thermique et phonique.
Les prestations recherchées
Les prestations qui font grimper la valeur d’un bien immobilier sont notamment la sécurité (digicode, interphone, système de télésurveillance) et la présence d'un gardien.
En ce qui concerne le logement en lui-même, une grande hauteur sous-plafond, une grande terrasse, des cheminées ou un beau Parquet sont autant d’éléments qui apportent de la valeur à un bien immobilier.
L'aspect extérieur ainsi que la décoration du hall et des parties communes entrent aussi en ligne de compte dans l’estimation immobilière car ils reflètent le standing d’un immeuble.
Comment estimer son bien ?
Afin d'établir un prix de vente, il est conseillé de jouer à l'acheteur sur un bien immobilier proche du votre.
Cela vous permettra d’évaluer plus objectivement la valeur de votre bien.
La meilleure méthode d’estimation immobilière consiste à procéder par comparaison :
- entre le prix que vous demandez et les prix des terrains nus du même secteur
- entre le prix que vous demandez et les prix du marché local pour des biens comparables.
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