Le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant. Ce type d’emprunt existe en France depuis 1971. Avec la réforme du droit des sûretés, la durée maximale de l’hypothèque est passée de 35 à 50 ans. L'allongement de la durée des emprunts est-il vraiment une solution au problème de l’immobilier ?
L’origine de la réforme
La durée moyenne du crédit immobilier est déjà passée de 12 ans en 1995 à 19 ans en 2006. En autorisant le crédit immobilier sur 50 ans, la France s'inspire des modèles espagnols ou anglais, qui sont très friands de ce genre de prêts.
Le taux de propriétaires en Angleterre est de 75%, 70% en Espagne et en Allemagne, contre seulement 56% en France. Ce constat a sans doute motivé la décision de réformer le crédit hypothécaire, dans l’espoir d’inciter les Français à devenir propriétaires.
96% des Français de moins de 35 ans ont l'intention d'acquérir un logement, et 89% toutes tranches d'âge confondues. Il y a donc une demande réelle.
Les effets de la réforme
La réforme du crédit hypothécaire permet maintenant d'emprunter sur 50 ans. Certains établissements financiers se disent prêts à allonger d’autant la durée des prêts, car ils voient là une opportunité d’attirer les plus jeunes avant la concurrence.
Le Crédit Immobilier de France vient de lancer une offre de crédit immobilier sur 40 ans, composée d'un prêt à taux fixe sur 10 ans (environ 4,90% actuellement), puis sur 30 ans révisable annuellement.
Le premier groupe bancaire à proposer un crédit immobilier sur 50 ans est le leader des courtiers en prêts immobiliers, CAPFI, associé à la banque espagnole Kutxa.
Avantages du crédit immobilier sur 50 ans
Avec l’envol du prix des logements s'envoler depuis 1998, les ménages n'ont plus les moyens de suivre. Le crédit immobilier sur 50 ans a pour avantage des mensualités réduites, sans obligation d’apport personnel ni d’épargne préalable.
Concrètement, pour une mensualité de remboursement de 1.000 euros, un particulier peut emprunter 165.000 euros sur 20 ans (à taux fixe de 4,05 % hors assurance), 195.000 euros sur 30 ans (avec un taux fixe de 4,60 %) et enfin 225.000 euros sur 50 ans (mais à un taux révisable non capé de 4,90 %). Soit un accroissement de sa capacité d'emprunt de 36 % dans cet exemple précis.
Avec une telle durée, on arrive facilement à des mensualités légèrement inférieures au montant d'un Loyer mais il suffit d'y regarder de plus près pour s'apercevoir qu'au final, l'emprunteur est largement perdant.
Inconvénients du crédit immobilier sur 50 ans
Si l’occasion semble belle pour les jeunes accédants à la propriété, qui dit allongement de la durée dit augmentation des taux. Le coût de crédit, à la charge de l'emprunteur, est nettement plus élevé quand la durée du prêt augmente, d’autant que ce prêt est assorti d'un taux révisable, suivant l'évolution des taux d'intérêt court terme.
L'amortissement est très lent : avec un prêt sur 50 ans, au bout de 5 ans, on est propriétaire de seulement 3% du logement, alors que pour un prêt sur 25 ans, on a remboursé 13% après cette durée, et 27% pour un prêt sur 15 ans (source étude BIPE - Empruntis).
Risques du crédit immobilier sur 50 ans
Il existe des assurances en cas de perte d’emploi ou de perte de capital mais leur coût est élevé. Le crédit immobilier sur 50 ans comporte donc un risque conjoncturel de devoir revendre avant même d’avoir commencé à rembourser le capital. Et là, même à supposer que le bien se soit valorisé au rythme de l’inflation, le sort de l’emprunteur vendeur sera totalement lié au prix du marché, avec un risque de surendettement à la clé.
Bilan du crédit immobilier sur 50 ans
Pour s’engager dans un crédit immobilier sur 50 ans, il faudrait être absolument certain que pour les cinquante prochaines années on ne court pas de risque de divorce, séparation, besoin d'agrandissement du logement pour naissance(s) ou autre, mutation...
En effet, l'emprunteur est Pieds et poings liés à son bien et doit absolument éviter tout événement susceptible de l'inciter à déménager, car les Frais de notaire d’une revente rendront l'opération déficitaire pendant de nombreuses années.
Puisqu’il est difficile de se projeter aussi loin dans l'avenir, un crédit sur 20 ans semble déjà plus raisonnable, ne serait-ce qu'en terme d'amortissement.
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